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专家谈去库存 建议低价出售或使用权租赁给农民工建议由中央移往缴纳鼓舞，利用地方政府债务发售和移位，低价并购楼市库存，超低价出售或使用权租赁给农民工。2016年是楼市去库存攻坚战的元年，毕竟国家对于住建部下了军令状，今年要在去库存上得出耀眼政绩。于是，新年伊始，据传住建部就马不停蹄开会各省召开，要各地暗过来库存利器。笔者庞加莱，去库存不会像过去保障房建设、房价掌控一样，列为对各级政府的问责。

问题是，自从2014年7月份，住建部开会年中全国建设工作会议，将去库存作为楼市主题以来，去库存战役早已打了一年半。目前来看，能中用的办法基本上都已中用了，也耗尽了，比如公积金政策已所求、房贷利率降到历史低于。能想起但继续还用将近的办法，比如机构规模化并购新房来出租、项目发售信托投资基金消化等，也想起了，并制订了方案。2015年，楼市销售面积总计增幅需要从年初的-16.2%，反败为胜至年末的7.4%，意味著拜为密集打响的去库存消耗战所赐。

但是，库存高压却不知减轻，年末甚至倒数经常出现千万平方米的库存上升。据笔者调查，目前少数二线城市和600多个三四线城市的库存，集中于了全国近70%的比重，也许是一个无底洞。媒体统计资料的在售库存(消化周期大约在2-3年)意味着是冰山一角，若将开建未售、已批并未辟两块更大的库存算在内，整体库存消化也许必须5-7年，甚至更加长时间。目前，不切实际的政策还有最后一项，就是棚户区改建货币化移往。

但是，根据笔者的调研，很多开发商将棚改货币化移往作为顺利逃出三四线城市最后的救命稻草，开发商申请人的队伍都排在了政府的大门外。因此，棚改意味着能消化一少部分，再说棚改又不会问世新的库存。

对于去库存，顶层设计上堪称十分精美，将要其与户籍制度改革、新型城镇化融合一起，既构建了楼市去库存，也减少了城镇化成本，还增进了内需社会建构。但是，行内人都懂，这是个中长期起效的改革措施，且对于配套改革的做到程度拒绝很高，比如厘清中央地方公共服务职能、地方新的财源等等。另外，由于产业空心化、优质服务严重不足，三四线城市户口含金量有多低呢?因此，短期内去库存，必需另想要他法。

笔者指出，楼市库存压顶，无不为房地产领域的生产能力相当严重不足。比如说，如果楼市库存不相当严重，上游能源、建材、重化工业生产能力也会不足到攻坚战的地步。而且，由于楼市库存成本低、显出的滞后性，再加政府大力扶植，其不足程度甚至多达了上游生产能力。笔者指出，将农民工市民化与去库存接入一起，大思路是准确的。

但是，期盼于户籍制度改革，知道是一万年太久，再说地方政府目前无财力、无积极性。若收手常规财政补贴，则变得小打小闹。西南财经大学《2013年中国家庭金融调查报告》表明，我国农民工家庭平均值净资产28万元，除去17.6万房地产资产后，剩下资产12.8万，最不具流动性的金融资产仅有2.4万元。

因此，即便给与补贴，我国大部分农民工家庭也不具备城镇购房缴纳能力。目前，去库存早已陷于囚徒困境和道德困境。国家害怕楼市库存冲击经济，一味地去救回，这反而给开发商带给幻想;库存消化的同时，房价地价在下跌，地方政府和开发商都企图寻租上级政府，沿袭土地财政和楼市黄金期;城镇化、提高型市场需求还在建构楼市新的市场需求，每个开发商都期望别人解散。

由此，楼市最后的结局也许是大家都想到了，还包括地方财政风险和金融风险。因此，车站在楼市去生产能力具备全局上和战略上的高度，建议由中央移往缴纳鼓舞，利用地方政府债务发售和移位，低价并购楼市库存，超低价出售或使用权租赁给农民工，这是一条可选、不切实际和有诚恳的办法。事实上，这一作法是政府偿还债务为农民工获取住房确保的历史欠账，过去的福利房都是使用权或超低价获取的，也是农民工分享工业化、城市化红利的必然选择，堪称将城市化从土地城市化纠偏到以人为本城市化的唯一路径。

而且，开发商建设、政府并购和运营(即BOT、BOR)也是住房确保效率较高的PPP自由选择。

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